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Réglementation générale

En France, le droit de construire est une composante du droit de propriété. Ce principe est posé à la fois par le code civil et par le code de l’urbanisme :

- article 552 Code Civil : “La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre des servitudes et services fonciers (...)”
- loi n°75-1328 du 31 décembre 1975 : “Le droit de construire est attaché à la propriété du sol. Il s’exerce dans le respect des dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation du sol”.

Mais le droit de construire ne s’exerce que dans le cadre des textes qui le réglementent. Parmi ceux-ci figurent les règles touchant à l’occupation et à l’utilisation du sol. Le permis de construire et la déclaration de travaux sont les autorisations individuelles permettant à la puissance publique de vérifier leur respect.
Les projets de construction doivent ainsi respecter les règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et celles du Code de l’Urbanisme.

Ce droit de construire est attaché au sol et non à la personne demandeuse. Seule la conformité aux règles d’urbanisme est prise en compte pour délivrer un permis de construire.
Par ailleurs, les autorisations d’occupations du sol, sont délivrées, sous réserve du droit des tiers. Il appartient donc au demandeur de vérifier au préalable si son projet respecte d’éventuelles servitudes de voisinage, problèmes de vue, d’ensoleillement des demeures voisines, accords de mitoyenneté ou servitudes de passage qui peuvent s’appliquer à un terrain et être mentionnés sur l’acte d’achat.

Tout projet de construction doit être compatible avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
On peut consulter le PLU en mairie, ou auprès du Service Urbanisme de la commune.

On peut aussi demander à ce service une fiche de « Renseignements d’urbanisme » qui indique les règlements applicables au terrain concerné, ou un « Certificat d’urbanisme » dans le cadre d’un projet de construction aux fins de savoir si la construction projetée sur le terrain est réalisable.

Le Plan Local d'Urbanisme sert de référence obligatoire à l’instruction des diverses demandes d’occupations ou d’utilisation des sols (permis de construire, déclaration de travaux exemptés de permis de construire…).
Il définit les orientations générales en matière d’aménagement sur chaque parcelle représentée sur les plans de zonage.

Le Plan Local d’Urbanisme divise le territoire de la commune en zones urbaines (U), en zones agricoles (A) et en zones naturelles (N).

Cliquez ici pour visualiser le plan de zonage du PLU de Coulogne 

Consulter le règlement

 

 
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